ผ่อนบ้านคิดอย่างไร รีไฟแนนซ์ช่วยประหยัดได้เท่าไหร่

ลดต้นลดดอกคืออะไร

สินเชื่อบ้านในไทยคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก คือคิดดอกเบี้ยจากเงินต้นที่ยังค้างอยู่ในแต่ละเดือน ค่างวดเท่ากันทุกเดือน แต่สัดส่วนข้างในเปลี่ยนไป ช่วงแรกเงินต้นค้างสูง ดอกเบี้ยจึงกินค่างวดไปเกือบหมด ช่วงหลังเงินต้นลดลง ค่างวดจึงไปตัดเงินต้นมากขึ้น

ตัวอย่าง: กู้ 2 ล้านบาท ดอกเบี้ย 6.5% ผ่อน 30 ปี

งวดแรกเงินกว่า 85% ของค่างวดเป็นดอกเบี้ย และตลอดสัญญาต้องจ่ายดอกเบี้ยมากกว่าเงินต้นที่กู้มา นี่คือเหตุผลที่การลดดอกเบี้ยหรือลดระยะเวลาผ่อนมีผลมาก

โปะเพิ่มเดือนละ 2,000 บาท ได้อะไร

ถ้าจ่ายเพิ่มจากค่างวดเดือนละ 2,000 บาทตั้งแต่งวดแรก (รวมเป็นเดือนละ 14,641 บาท) เงินส่วนที่เพิ่มจะไปตัดเงินต้นทั้งหมด

• ผ่อนหมดใน 250 งวด หรือประมาณ 20 ปี 10 เดือน แทน 30 ปี
• ดอกเบี้ยรวมเหลือประมาณ 1,650,122 บาท ประหยัดได้ราว 900,768 บาท

รีไฟแนนซ์เมื่อดอกเบี้ยลด 1% ประหยัดเท่าไหร่

รีไฟแนนซ์คือการกู้ธนาคารใหม่มาปิดหนี้เดิม เพื่อได้ดอกเบี้ยที่ต่ำลง สัญญาส่วนใหญ่มีค่าปรับถ้าปิดหนี้ก่อนกำหนดในช่วง 3 ปีแรก คนจึงมักพิจารณารีไฟแนนซ์เมื่อครบ 3 ปี

จากตัวอย่างเดิม เมื่อผ่อนครบ 3 ปี เงินต้นคงเหลือประมาณ 1,928,345 บาท ถ้ารีไฟแนนซ์ได้ดอกเบี้ย 5.5% และผ่อนต่อ 27 ปีเท่าเดิม

ค่าใช้จ่ายที่ต้องหักออกก่อนตัดสินใจ

• ค่าจดทะเบียนจำนอง ที่สำนักงานที่ดิน โดยปกติ 1% ของวงเงินจำนอง บางช่วงรัฐมีมาตรการลดค่าธรรมเนียม
• อากรแสตมป์สัญญากู้ และค่าประเมินราคาหลักประกัน
• ค่าประกันอัคคีภัยหรือประกันสินเชื่อ ที่ธนาคารใหม่อาจกำหนด

ทางเลือกที่มักถูกกว่าคือการขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม (Retention) ซึ่งไม่ต้องจดจำนองใหม่ ควรขอข้อเสนอจากธนาคารเดิมก่อน แล้วนำไปเทียบกับข้อเสนอรีไฟแนนซ์

สรุปวิธีจ่ายดอกเบี้ยบ้านให้น้อยลง

1. ยิ่งดาวน์มาก เงินต้นยิ่งน้อย ดอกเบี้ยยิ่งน้อย
2. เลือกระยะผ่อนสั้นที่สุดที่ค่างวดยังไม่เกินประมาณหนึ่งในสามของรายได้
3. โปะเพิ่มเมื่อมีเงินเหลือ โดยเฉพาะในช่วงแรกของสัญญา
4. ทบทวนดอกเบี้ยทุก 3 ปี และต่อรองกับธนาคารเดิมหรือรีไฟแนนซ์
5. ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีได้ไม่เกิน 100,000 บาทต่อปี อ่านเพิ่มที่ คู่มือภาษีเงินเดือน 2569